摘要：房地产业在国民经济中的地位日趋重要，它的迅猛发展已使其成为了国民经济的支柱产业。本文就从产业的发展史、市场化、产业化、专业化的房地产生产和供应机制简单阐述了几点对房地产开发与经营管理理论与方法的研究以及更高的标准和要求。
关键词：房地产业,经营,影响因素,分析
一、概述
(一)房地产开发经营的概念
房地产开发与经营是房地产业经济活动的重要组成部分，是使房地产商品从开发、建设到生产竣工，并能够顺利进入市场，实现房地产商品价值，满足社会对房地产商品需求的经济活动[1]。现代化的经营意识、新型的管理思想是房地产开发与经营企业确定正确的战略和策略，进行高效优质房地产开发经营及物业管理等经营管理活动的重要保证。
房地产开发经营从土地获取、三通一平、设计与前期准备、建筑安装施工、销售实现以及物业管理等活动中无一不对房地产开发商的计划、控制、组织和协调能力提出很高的要求，如何继续保持并强化房地产企业的经营绩效非常重要[2]。
(二)房地产开发经营的特点
房地产的开发、经营与其他商品的开发与经营相比，具有涉及范围广、经手环节多、形式多等特点，因而在开发与经营过程中会表现出难度大、风险大以及受政策等因素影响更强等特点。
1、房地产的开发与经营难度较大，这是由房地产商品本身的特点所决定的。房地产价值实现的先期性、多样性和逐步性的统一，增大了房地产开发与经营的复杂性和难度。房地产商品本身的空间不可移动性，以及影响房地产价格的因素复杂性多样，同类商品的可比性差、个案性强，无疑也增加了房地产的开发与经营的难度和复杂性。
2、房地产的开发与经营风险较大，这也是由房地产商品的特殊性所决定的。房地产的开发经营资金的运转周期长，垫付时间长，与生产周期短的行业相比，无疑要承担更大的时间价值风险。房地产资金投放量大，风险性也大。房地产的开发经营还受到社会政治、经济、消费心理、市政建设等各种外在因素的影响，从而房地产的开发与经营比一般商品经营具有更大的风险性。
3、房地产业的特点、地位和作用决定了房地产的开发与经营的政策性强，或者说受政策的影响比较大。为了使房地产业纳入社会主义市场经济轨道，除了强调运用市场机制指导房地产运作以外，更要强调政府宏观调空作用，并通过立法、制定政策等措施，使房地产企业坚持正确的经营方向，力求在经营活动的各个环节、各个方面都自觉遵守国家现有的政策法令、规章制度。
房地产市场与其它市场一样要受到经济环境、政治环境、人口、供应者与需求者等因素的影响。在分析房地产开发经营过程中关键价值活动的基础上，本文将深入研究现阶段影响房地产开发经营的因素，即影响房地产市场因素，影响房地产开发经营绩效的因素。
二、影响房地产市场因素
(一)对国家的宏观经济形势分析
包括国民经济发展状况，国民生产总值及其增长速度、人均国民生产总值、人口规模与结构、居民收入、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业结构、“三资”企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策(信贷规模与利率水平)等。
1、人口统计环境
市场是由人构成的，房地产业受城市或地区的人口规模与增长率、人口的年龄结构与民族构成、教育程度、家庭结构、地区的特征和人口迁移等因素的影响。
2、政府政策环境
政府通过产业政策及金融政策对房地产市场进行规范和影响。政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现。第一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况;第二，政府通过各项税费影响房地产的价格，从而影响房地产的销售状况;第三，政府通过房地产交易政策影响房地产的流通状况。
3、利率变化
这是影响市场的主要因素之一。市场对利率的变动最敏感。如近期在政策鼓励下，银行推出了存量房贷利率可以打7折的优惠举措，这就使得买房者得到了更大的优惠，提高了他们的购房积极性，就对房地产市场起到了很大的作用。
4、住房保障政策
住房保障政策力度提高有积极影响。鉴于近两年住房价格快速上升，大多数中等以下收入群体住房矛盾开始凸现。完善住房保障政策已提上政府议事日程。新住房保障政策的出台，可能会对整个房市产生积极影响，特别是中低价商品房市场和租赁房市场。
(二)对城市发展状况分析
与其它商品市场相比，房地产市场的区域性问题尤为突出，不同地区的消费者对不同房产的偏好不同。在城市建设的规划上，不同地区有不同地区的特色，交通状况等也不尽相同。所对应的目标客户群也会有所差别。包括城市的基础设施和城市的经济、社会、资源、环境对项目的影响等。
1、区域发展
2008年的奥运会和2010年的世博会对北京和上海及它的周边城市产生重大的影响，对这些区域的房地产有较大的带动作用。
在城市的建设当中，特别是住宅在80%的比重的建设当中，大量住宅的建设，人就集中在城市郊区的地区，由于土地供应的限制。在其他的非住宅地产方面，商务地产随着城市中心商务地区的崛起，商务地产的发展也会随着城市中心的崛起带动中心商务地产的发展。
2、城市的基础设施
不同城市的基础设施的完善程度，诸如供水、电力、热力、通信、燃气、交通等是完全不一样的，同劳动力、原材料、地方的产业发展及城市政府的办事效率也都有很大区别。
以地铁为例，地铁可以说是一个大城市的命脉。地铁一旦建成,必将给所在城市和人们的生活带来根本性的改变。也将给地铁沿线开发的各区域板块带来无限生机。地铁的建设可能引发资本、人口向郊区的转移。可以预见的是,地铁对所在城市楼市的刺激是明显的。地铁的开通对城郊的房地产有较大的带动作用。居民的购房范围将逐步扩大,会考虑选择地铁沿线的楼盘。主要的考虑有二点:一是生活交通方便。二是认为地铁楼盘可以升值。事实上,地铁在房地产开发中确实有“点金棒”的作用,可以令无人问津的区域变为楼市的热点。但这也不是绝对的。因为理性的购房者则更关注楼盘物业本身的品质,只有综合品质的提升,才能赢得更多买家的认可。
(三)对拟开发区域的市场因素分析
这也是最重要的因素，是房地产市场分析的关键所在。对此因素分析就需要进行市场调研，从中达到发现市场机会，寻找投资空间，预测市场需求和分析判断投资成本等的目的。这可以从拟开发区域的国民生产总值及其增长速度、经济结构、人口及就业状况、家庭结构、子女就学条件、地域内的重点开发区域、地方政府和其他有关机构对拟开发项目的态度等方面考察。
三、影响房地产开发经营绩效的因素
根据房地产开发经营过程实践、企业价值链分析以及市场调查的基本结果，把影响房地产开发经营绩效的因素概括为：规划设计、施工质量、营销策划和物业管理，四个方面。房地产开发经营从土地获取、三通一平、设计与前期准备、建筑安装施工、销售实现以及物业管理等活动中无一不对房地产开发商的计划、控制、组织和协调能力提出很高的要求，如何继续保持并强化房地产企业的经营绩效非常重要。
(一)对规划设计方面的分析
房地产开发项目是否成功主要决定于前期的规划设计，规划设计一个关键的概念是要根据购房者认知的需要来理解他们的声音，建立买家意见与住宅如何规划、设计、建造之间的良好联系。规划设计必须要以建筑规范、地理气候环境、地域风俗人情、市场、客户需求为出发点，根据实用、科学、经济、美观及先进的目标，按照建筑规划设计的程序，对楼盘的整体规划、建筑与外观、土建结构、水电消防、设备设施、园林景观、道路管线、装修等各个方面进行设计和运作，以实现最佳的价值目标。评价规划设计对房地产企业开发经营绩效的影响程度可以从户型合理性(包括朝向、大小、室内布局、水电气配套等)、小区整体情况(区位、园林景观、建筑外观、整体布局等)、规划设计费用和设计质量(施工可行性、设计整改情况及设计审查合格情况)4 个方面来考虑。
(二)对施工质量方面的分析
施工质量其实就是按照规划设计图纸、方案及建筑规范进行工程建设时所体现的成本、进度与质量。而施工质量对房地产开发公司的经营绩效也是显然的，技术质量不合格既要整改费用还可能会影响销售、工地出事故赔钱不说还严重影响企业形象、工期拖延会增加成本。施工质量问题很可能会在工程竣工验收后几年才能表现出来，这种质量缺陷或事故虽然可以通过修补、重构等形式加以改进，但是它对于公司的社会形象和长期获利能力产生重大影响。因此，质量的合理性(即不以漂亮、华丽、先进为追求，而以实用、满足顾客需求为目标)以及长期效益是建筑施工质量的基本要求。具体评价可以从工程结构质量(外观、细部)、工程竣工一次合格率、建筑性能价值比(主要指建筑材料/设备的价格合理性)、开发进度、效率等方面考虑。
(三)对营销策划方面的分析
一个好的产品营销策划是产品从企业到达客户的途径和桥梁，是产品到货币、利润的过程。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、参与方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。广告宣传、促销活动、价格策略及销售渠道是房地产开发企业主要考虑的营销策划内容，而在营销策划前期进行的市场定位是至关重要的，即根据市场调查，确定房地产开发的消费客户群、所开发物业的功能、专营性及象征性等内容，这是实施具体营销策略的核心基础。而从影响房地产开发经营绩效的具体指标来看，营销策划上有广告宣传费用率、品牌价值、价格竞争力和资金回笼情况等方面。
(四)对物业管理方面的分析
房产或物业开发完成并实现销售，那么必然要为物业的所有者、使用者提供物业管理服务，以公开选聘的专业化物业管理公司为客户、业主提供物业管理服务是当前国家法规所要求的内容。目前普遍存在的事实是，在前期的物业管理服务中房地产企业自身的下属物业管理公司多是服务的提供者，特别在企业房地产项目的开发是分期分段进行的情况下更是如此，此时物业管理服务的质量对于企业后续开发项目的销售及效益情况将产生决定性的影响。物业管理服务对于销售业绩及经营效益的关系最大表明了当前物业管理对房地产开发经营的重要价值：入住的业主根据自身对小区物业服务的感受，形成了顾客满意状态，这种满意或不满意的感受会以极高极快的速度在潜在客户、社会及市场上传播，因而对于楼盘后续的销售业绩产生重要的影响。
四、结论
综上所述，中国的房地产业在未来的时间里，还是会处在稳中有升的态势中，当前的市场冷淡并不是产业的衰落或是民众对房地产业失去信心的表现，而是应该看作国家政策宏观调控后，卖方与买方市场回归理性，去除了浮夸的泡沫成分，让中国的房地产业可以走上健康发展道路的一剂良药。在前一轮的洗牌中，已淘汰一批实力不强，规模不大，开发操作不规范的房地产开发企业，从而促进我国房地产业再次飞跃，为我国居民尽早实现“居者有其屋”的美好愿望。
参考文献：
1、旷开萃; 刘菊红编著：《房地产企业开发经营绩效的影响因素研究》，建筑管理现代化，2005(04)。
2、李会萍编著：《运用价值工程原理提高房地产开发效益》，贵州工业大学学报，2003(03)。
3、蒋盛军编著：《房地产开发经营的建筑工程项目管理分析研究》，中外建筑，200(05)
4、吕萍编著：《房地产开发与经营》，中国人民大学出版社，2004。