房地产企业税务风险管理研究

　　[摘 要] 房地产行业的逐步壮大带动了社会经济的发展，但由于行业本身存在着建设周期长、资金流量大以及收费项目多等特征，企业的税务成本相对较高。为了更好地适应税收调控政策，降低税务管理风险，房地产企业必须建立完善的税务风险管理机制，在政策范围内开展税务筹划工作，促进企业良性发展。文章以房地产企业为主体，分析企业税务管理风险和风险防范的相关策略。

　　何东泽;， 中国市场 发表时间：2021-10-11

　　[关键词] 房地产企业; 税务风险; 土地增值税

　　1 房地产企业税务风险基本内容

　　房地产行业作为国民经济发展的支柱性产业，对于拉动社会经济增长发挥着积极作用。为了抑制房价攀升，加强对房地产行业的调控，国家采取税收杠杆政策进行市场调节和监管。而房地产行业因投资金额巨大、社会项目较多，企业存在着税务成本高、税务筹划风险大等特征。具体来说，房地产企业的税务风险主要体现在以下两个方面。

　　1. 1 业务层面

　　第一，在拿地规划环节，房地产项目开发土地获取方式和项目设计规划直接影响着企业的税务筹划活动。例如，企业在土地招拍挂环节不符合项目公司和举牌公司的条件，则不能顺利承接土地开发使用权; 在拿地环节以前，房地产企业通常会与当地政府部门针对土地规划指标拟定、市政配套设施建设、拆迁安置保障用房建设等内容达成一致，如果企业没有做好事前税务筹划工作，则无法在商业谈判中争取合法利益。由此，房地产开发项目周期长、涉及单位多、运行流程复杂，如果没有及时对项目开发模式、管理组织、规划指标等方面进行筹划，可能会影响后续的税务管理工作。[1]

　　第二，在项目开发环节，依据土地增值税清算相关规定，以项目分期滚动开发为基础，将不同阶段的分期作为清算主体。但不同纳税地区对分期界定存在差异性，分期判断依据包括工程规划许可证、施工许可证以及预售许可证等。企业与税务局在分期界定方面理解不同，也会产生税务筹划争议。此外，对于成本和费用的区分、开发间接费用和管理费用的区分等会直接影响土地增值税和企业所得税筹划。

　　第三，在房产销售环节，由于普通住宅销售在增值税税率不超过 20% 的情况下，可以享受免征土地增值税的优惠政策。如果房地产企业在销售定价时没有把握好增值税临界点，会增加企业税务负担; 同时，销售环节所涉及的税种，包括房产税、印花税、契税等，虽然金额相对较低，但如果忽略了筹划环节，也会给企业带来诉讼风险。

　　1. 2 管理层面

　　第一，税务风险组织结构尚不完善。房地产行业大多数为中小企业，企业运营管理中存在诸多问题。虽然企业决策管理层具有一定的税务管理意识，但对行业税务风险认识不足，缺乏完善的税务管理制度和税务管理机构。例如，企业未设置专门的税务管理机构，仅在财务部门设置税务管理岗位，基本职能涵盖成本核算、纳税申报、项目清算、税务筹划以及部门协调等工作。由于企业尚未落实不相容岗位分离原则，税务管理工作潜藏着操作风险; 同时，税务筹划工作缺乏业务部门的参与，在税务管理内容和流程尚不明确的情况下，很容易引发税务风险。

　　第二，税务风险管理机制有待健全。项目税务风险管理机制包括事前识别、事中评估与事后控制三个环节。首先，在事前识别环节，虽然多数房地产企业在项目开发前便依据项目开发流程拟定了税务风险单，对项目准备、开发及销售等阶段的税务风险进行了分析。但实际税务管理中，由于开发项目具有多样化特点，财务人员对税收业务了解不足，企业仍无法控制所有风险点，出现合同风险、票据风险等。其次，在事中评估环节，部分房地产企业未建立风险评估机制，风险评估主要由负责项目的财务人员根据自身经验及房地产项目特征主观评估风险清单所列的风险点和风险后果。由于缺乏详细的数据支撑，企业无法精准了解风险影响程度。例如，部分企业未明确要求开发商提供的发票为专票，后期扣除进项税额时出现无法足额抵扣现象，一定程度上增加了企业的税务负担。[2]最后，在事后控制环节，通常情况下，企业会依据税务风险影响程度和涉及税款数额对风险进行等级划分，并制定相应的防控方案。这一事后应对策略虽可及时清查企业税务风险，但部分企业的税务风险管理清单未详细测算各项目所需纳税金额，项目管理员无法从纳税金额判定是否足额缴纳税款; 同时，部分企业缺乏应急管理方案，对于突发税务风险时仍需层层上报，降低了税务风险管理效率。

　　2 房地产企业加强税务风险防控的策略

　　2. 1 业务层面

　　2. 1. 1 投资项目阶段

　　一方面，房地产企业要选择合理的融资方式。例如，A 房地产公司开发某一个项目，需要外部融资 2000 万元，如果采用传统的银行借贷方式，按照 6% 计算贷款年利率，企业需要每年支付给银行 120 万元债务利息。按照政策规定，这一部分利息费用可以进行税前扣除，税率为 25% ，则可以节省税务成本 30 万元; 但如果企业采取发行股票的方式进行权益融资，则无法享受税前列支的优惠政策，税后利润分配也无法达到降税的效果; 另一方面，房地产企业要明确投资方式对税务筹划的影响。例如，A 房地产开发企业现有 500 万元的闲置资金与 B 房地产企业建立合作关系。目前提出的合作方式共分为三种，即直接出资合作、借助金融机构转借资金、投资入股。假设 A 公司与 B 公司签署了一年的合作退出协议，并获利投资收益 100 万元。在这一情况下，第一种合作方式相当于项目转让，企业需要缴纳所得税、附加税等; 第二种合作方式下，获利的 100 万元属于利息收入; 第三种合作方式下，100 万元则属于股利收入，需要纳税。由此可见，房地产企业应当在充分考虑投资公司经营风险的情况下，选择合理的投资方式，降低投资收益成本。

　　2. 1. 2 土地获取阶段

　　房地产企业应当依据市场监管规定，合法获取土地使用权益。在这一过程中，房地产企业应当完善内部控制管理制度，将企业信息披露、编制合作协议、评估土地价值、底价报批、签订土地使用权限合同、办理登记等作为基本流程，确保土地获取过程的合法合规性。[3]另外，由于房地产企业开发项目周期较长，涉及单位部门较多。企业不仅要加强与供应链上下游单位之间的联系，了解原材料供应商、物业行业等税率变动情况，还要与项目责任部门开展定期对账工作，监督相关部门规范开展项目成本核算，并加强各项票据的管理，为项目清算阶段做好事前筹划。

　　2. 1. 3 项目开发阶段

　　一方面，房地产开发企业需要对项目开发费用进行列支。依据政策规定，房地产企业在同时开发多个项目时所构成的成本费用，可以依据建筑物可售面积占可售总面积比例确定增值税，清算项目可扣除金额。同时，部分税务机关为了避免企业滥用成本分摊方法，在土地增值税清算环节往往会对分摊方法进行限制。例如，以建筑面积占比法为基本方法，开展开发成本分摊时，企业应当将装修、设备以及设施等项目纳入成本费用明细表当中; 合理区分管理费用和间接费用，将项目开发所形成的技术研发费用、行政管理费用和后勤保障费用等转变为开发间接费用，可以降低开发项目增值率，并能享受加计扣除 20% 税费的优惠政策，有效降低税务成本; 另一方面，加强与当地税务机关之间的合作与沟通，及时了解纳税地区的分期界定，确定增值税清算主体，避免因税收政策解读差异而给企业带来税务风险。

　　2. 1. 4 项目销售阶段

　　在房地产销售环节，销售收入的税务筹划方案主要以递延纳税节点、利用税收优惠政策为基本筹划思路。依据当前税收政策规定，房地产企业在普通住宅项目销售过程中，当增值部分小于可扣除金额的 20% ，就可以直接享受土地增值税免除政 策; 反 之，当增值额大于可扣除项目金额的 20% ，则不能享受该政策。因此，房地产开发企业可以充分利用这一政策，合理控制销售产品价格，将增值额控制在可扣除金额 20% 以内，满足优惠政策的条件。此外，由于房地产开发企业通常属于在同一阶段开发多个项目的状态，在税务筹划过程中，企业要转变 “普通住宅越多越好”的开发理念，合理设计不同项目的售价，尽量拉大低售价高层房的建筑面积，并与面积大的别墅住宅项目同时进行增值税清算，可以达到降低非普通住宅增值率的目的，也能够有效提升企业的销售收入。[4]

　　2. 2 管理层面

　　2. 2. 1 完善税务风险组织结构

　　为了有效降低税务风险，房地产企业管理层人员应当重视企业文化氛围营造，通过组织相关人员开展业务培训、下发税务管理文件政策、在税务管理小组开展知识竞赛等方式，全面提升企业执行层对税务风险的认识。另外，对于部分预算不足的房地产企业，可以在财务部门中组建税务管理小组，分别设置纳税申报岗位、税务方案筹划岗位等，在不相容岗位分离原则下，将税务风险管理职责落实到岗位层面。此外，房地产企业还应当针对税务管理工作制定相应的操作规范和规章制度，明确税务筹划参与人员、税务管理对象、筹划方案编制流程、筹划方式选择以及相关政策的法律边界等，为税务风险管理工作提供指导依据。

　　2. 2. 2 建立税务风险管理机制

　　在事前识别环节，房地产企业应当针对税务风险管理工作配备专业素养较高的工作人员，在充分掌握税收优惠政策的基础上，开展税务风险识别工作; 同时，发挥管理会计在一线业务前端的指导作用，将税务管理工作渗透到业务环节当中，既要强调税务筹划工作的战略全局性，还要及时依据项目建设方案调整、税收政策变化等改进税务筹划方案; 在事中评估环节，房地产企业应当建立完善的信息沟通机制，将项目立项申报、开发规划设计、工程外包招标、业务合同签署、现场施工管理以及房产市场营销等环节纳入风险评估清单内，税务筹划人员可以在信息共享平台上及时获取业务信息，作为税务筹划方案编制的数据依据，能够有效提升筹划方案的科学性; 在事后控制环节，以税务风险预警机制为核心，企业可以将项目投资成本、项目预期收益等指标内容作为风险预警的警戒线，风险预警机制与风险数据库端口对接，企业税务管理岗位可以直接在风险数据库中提取风险应对策略模型，制定合理的风险应对方案，有效控制企业的经济损失。

　　3 结论

　　综上所述，由于房地产行业本身存在着税务成本高、管理风险大等特征，加强税务风险管理是企业控制税务成本、降低税务风险的有效策略。因此，房地产企业应当准确识别业务层面和管理层面的风险因素，通过建立完善的税务风险管理机制，更好地应对税收政策环境。