父母将未成年子女不动产出卖之行为效力的司法认定
内容提要 司法实务中，对于父母将未成年子女不动产出卖之行为效力的认定问题，法官基于对“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”之规定的理解不同，有不同的判决。对于“为维护未成年人利益”的判断，应检讨实务中适用之标准，对该规定进行目的性限缩解释，明确将其限于为维护未成年子女人格健全发展所需，以符合必要性原则。父母非为维护未成年子女利益而将其不动产出卖之行为应定性为有权代理，并将《民法典》第35条第1款有关“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”之规定的性质识别为“效力性强制规范”，违反效力性规定的行为应认定为无效，以实现优先保护未成年人利益的立法目的。
本文源自江钦辉， 江苏社会科学 发表时间：2021-07-27
关键词 未成年人利益 优先保护 不动产出卖 行为无效
基于法律的概括授权，作为法定监护人的父母有权以法定代理人的身份代理未成年子女实施法律行为，包括将未成年子女之不动产[1] 出卖给他人。在对父母概括授权的同时，法律也为防止法定代理权的滥用设定了禁令条款以保护未成年子女之财产。关于未成年子女财产保护之禁令条款，《中华人民共和国民法典》第35条第1款规定：“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”。然而，由于该禁令条款的规定较为原则，使用了“为维护被监护人利益”这一抽象性表述，而且也未明确监护人违反该禁令条款的法律后果，导致了司法适用的困扰。法官基于对“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”之规定的理解不同，有不同的判决。司法裁判的不一致一方面使得法律保护未成年人利益的立法目的难以有效落实，另一方面也严重损害了法律的权威和司法的公信力。因此，对“未成年人利益”的概念及判断基准有必要从理论上予以厘清，以期为司法实务提供指导。
一、典型案例及裁判分歧
(一)典型案例
案例一：王富林、丁美芳等与钱金秀房屋买卖合同纠纷案。一审法院认为，涉案房屋登记于王富林、丁美芳、丁某(未成年人)名下，王富林、丁美芳、丁建华代丁某与钱金秀签订房屋买卖合同，转让价款尚属合理，出售房屋可获得相应对价，该交易行为本身并不属于损害未成年人利益的处分行为，故该出卖行为有效[1] 。二审法院也认为，作为法定代理人的丁建华代理丁某出卖房屋，符合法律规定，该房屋买卖协议转让价格尚属合理，房屋出售后丁某可获得相应对价，故该房屋买卖并未损害丁某的利益，从而认定该出卖行为有效[2] 。
案例二：魏某等与北京麦田房产经纪有限公司等确认合同无效纠纷案。二审法院除指出涉案房屋“所约定的交易价格并未低于当时市场价格，系等价有偿交易”外，还认为，成某作为魏某(未成年人)的法定监护人，其“经济状况好坏必然关乎抚养能力状态，即使因资金困难出卖房屋，亦难以仅凭此就认定损害了未成年人利益”，故该房屋出卖行为有效[3] 。
案例三：林某某诉戴某某等房屋买卖合同纠纷案。一审法院认为，作为法定代理人的被告戴某某出卖叶甲(未成年人)之房屋，在与原告签订房屋买卖协议时，已在协议中明确表明是因被告经济拮据、生活困难，为解决被告叶甲的生活、教育、抚养、医疗等费用而出售房产，其目的是“为被告叶甲的生活及成长”，故该房屋出卖行为有效[4] 。
案例四：汪桂兰、李某1房屋买卖合同纠纷案。一审法院认为，监护人李某2非为维护李某1(未成年人)的权益而将其房屋作价420000元出卖给汪桂兰的行为，违反了《民法总则》第35条第1款的规定，根据《合同法》第52条的规定，该房屋出卖行为无效[5] 。而二审法院却以李某2作为被上诉人李某1的法定代理人有权代理李某1出卖其房屋，并基于《民法总则》第35条第1款之规定并非“效力性条款”以及“若被上诉人认为监护人代为处分财产的行为损害其利益，其可以向监护人主张承担相应责任”，从而认定该房屋出卖行为有效[6] 。
案例五：黄景威、李惠平房屋买卖合同纠纷案。一审法院认为，李惠平在签订合同时知道涉案房屋登记在黄某某(未成年人)名下，但其提供的证据不足以证明作为法定监护人的黄景威出售涉案房屋给李惠平系有权代理，且黄某某成年后未对该合同进行追认，故该出卖行为无效[7] 。二审法院也认为，涉案房屋登记在黄某某名下，其法定代理人黄景威将涉案房屋出卖给李惠平时，并无证据证明其出卖涉案房屋系为维护被监护人的利益，故黄景威的行为属于无权代理行为，黄某某成年后不予追认，故该出卖行为无效[8] 。
(二)裁判分歧
对于父母将未成年子女不动产出卖之行为效力问题，其判断的关键是父母出卖行为之目的是否属于“为维护未成年人利益”。从上述案例一、二、三可知，司法实务中法官对于如何判断“为维护未成年人利益”，采取的考量标准并不完全相同。而且，对于因做生意资金困难而出卖未成年子女的房屋是否属于“为维护未成年人利益”，甚至有截然相反的认定[1] 。法官对何为“为维护未成年人利益”的理解不同，导致法律保护未成年人利益的立法目的难以有效实现。而法官之所以对“为维护未成年人利益”这一原则性规定理解不同，其原因在于法律没有为如何认定“为维护未成年人利益”进一步提供明确具体的判断基准。因此，我们有必要检讨司法实务中的判断标准，以有效保护未成年人利益。
值得注意的是，对于父母将未成年子女不动产出卖行为效力的认定，从上述案例四、五来看，法院因采取的裁判进路不同而分别得出行为无效、有效、效力待定的不同结论，这也不利于未成年人利益的保护。而法官之所以对该行为效力认定不一，其原因在于法律没有明确违反“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”之规定的法律后果，从而导致法官对父母之行为性质以及该规范的性质认识不同。
二、“为维护未成年人利益”应做目的性限缩解释
由于法律并未对何为“为维护未成年人利益”进一步提供明确具体的判断基准，因此，有必要梳理司法实务中对父母将未成年子女不动产出卖时，判断其目的是否属于“为维护未成年人利益”的适用标准，并对不当之判断标准加以检讨，以明晰父母将未成年子女不动产出卖之行为目的，厘清“为维护未成年人利益”的判断基准问题。
(一)司法实务中“为维护未成年人利益”之不当判断标准的检视
1. 以交易价格是否合理作为判断标准之检视
实务中，对于父母将未成年子女不动产出卖之行为目的是否属于“为维护未成年人利益”，多采取以交易价格是否低于市场价来认定是否损害未成年人利益。如有判决明确指出，判断是否损害未成年人利益的标准在于签订合同时“是否低价转让”[2] 。还有判决进一步指出，涉案房屋的出售不会直接导致未成年人利益受损，涉案房屋的“低价出售才是对利益的损害”[3] 。如果父母出卖未成年子女的不动产在交易价格上不低于或者不明显低于市场价，则认定为“未损害未成年人利益”。如上述案例一，一、二审法院均认为，在获得合理对价时，父母之房屋出卖行为并未损害未成年人利益。也有判决认为，对于监护人是否为了维护“被监护人利益”他人难以知悉，故从交易安全的角度而言，只要交易时监护人没有明显损害被监护人利益，即以合理的对价出卖便可。还有判决认为，被告尹善星作为被告尹传威(未成年人)的法定代理人，有权代理尹传威与原告签订涉案房屋买卖合同，该合同价款未偏离正常价格范围，故被告尹传威的合法财产权益并未受到损害。被告尹善星等作为尹传威的监护人，有选择其财产存在状态的权利，其将被告房产转换为货币状态的行为，不违反相关法律规定[4] 。再有判决认为，作为法定监护人的被告徐洪兴、邓永霞处理被告徐某(未成年人)的共有份额系行使法定代理权的行为，且被告徐某也未能提供相应证据证明在上述交易中存在买卖价格明显低于市场价的情形，故未损害未成年子女徐某的利益[5] 。
学界也有学者认为，司法实务中以交易价格不明显低于市场价作为裁判标准“不失为一种有效的判断标准”[1] 。对此，笔者不敢苟同。司法实务中以不动产交易价格作为判断父母将未成年子女不动产出卖之行为目的是否属于“为维护未成年人利益”的适用标准，不具妥当性，有检讨的余地。
第一，司法实务中之所以以交易价格与市场价格的对比来判断是否损害未成年人利益，明显是在价值判断上倾向于交易安全的维护。但这样的做法忽略了未成年人利益的保护问题，在价值考量上有欠妥当。正如有学者指出，在未成年人利益保护和交易安全维护无法兼顾的情况下，应采取 “优先保护未成年人利益”的价值判断[2] 。该意见符合联合国《儿童权利公约》确立的“子女最大利益原则”[3] ，笔者表示赞同。从立法上看，无论是2006年修订的《未成年人保护法》第3条第1款明确对未成年人实行“特殊、优先保护”(2020年修订的《未成年人保护法》第4条更进一步明确了“最有利于未成年人”的保护原则)，还是 2017 年制定的《民法总则》第 31 条、35 条、36 条明确指定监护人以及履行监护职责应遵循“最有利于被监护人的原则”(2020年制定的《民法典》第31条、35条、36条也延续了这一立法精神)，均体现了这一价值理念。因此，为最大程度上实现对未成年人利益的保护，应在优先保护未成年人利益的前提下，妥当平衡对交易安全的保护，而非在价值衡量上倾向于对交易安全的维护。
第二，司法实务将是否损害未成年人利益作为判断父母代理权行使是否违反法律设定之禁令条款的标准，但立法上并没有为如何认定“为维护未成年人利益”进一步提供明确具体的判断基准，因而 “为维护未成年人利益”这一抽象性表述在司法实务中存在认定上的困难。正如有判决明确指出的，基于实践中判断父母将未成年子女房屋出卖的行为是否系“为其利益”较为困难，而与处理未成年人财产的方式相比，将“财产是否以合理的价格转化价值”作为保护未成年人利益的判断标准，则更为适当[4] 。但这种将对“行为目的”之判断转化为对“行为结果”之判断的做法是否真的更为恰当，却有待商榷。笔者认为，司法实务中将是否“为维护未成年人利益”的判断转化为是否“损害未成年人利益”的判断，导致了立法确立的判断标准发生了漂移，但这种判断标准上的漂移却不利于未成年人利益的有效保护，有欠妥当。父母行使代理权原本仅在为了维护未成年人利益时才不违反法律设定的禁令条款，却变成了只要不损害未成年人利益就不违反法律设定的禁令条款。从概念的涵摄范围上看，目的上“为了维护未成年人利益”之行为一般不会损害未成年人利益，而结果上“不损害未成年人利益”之行为未必完全是“为了维护未成年人利益”。因此，“为维护未成年人利益”与“不损害未成年人利益” 在概念的涵摄范围上并不完全一致。该判断标准的漂移，虽然有利于法院更好地从事实证据角度予以认定，以降低该法条适用上的难度，但却难以全面保护未成年人的利益，无法有效实现立法的目的。从行为的限制程度上看，目的上“不是为了维护未成年人利益”的行为并不必然就损害未成年人利益，而结果上“损害未成年人利益”的行为一般都不是为了维护未成年人利益，依照举轻以明重的原则， “不是为了维护未成年人利益的行为”一般涵摄了“损害未成年人利益的行为”，但后者却不一定能涵摄前者。因此，该判断标准的漂移，有将为防止法定代理权滥用而设定之禁令条款的适用范围被限缩之嫌疑，而禁令条款适用范围的限缩，却可能导致设定禁令条款的立法目的无法有效、全面实现，这显然不利于未成年人利益的保护，与“子女最大利益原则”的理念和精神也不相符。
第三，从财产的形态角度看，将未成年子女之房产转换为货币形态，增加了财产被父母挪用的风险，不利于未成年子女财产的稳定保护。因为，从不动产到货币并非仅仅是财产形态的转换，而是涉及到未成年子女财产被挪用之风险增大的问题，以及未成年子女财产权利难以得到稳定保障的问题。故父母以合理的对价出卖未成年子女之不动产，未必就符合行为目的系“为维护未成年人利益” 的要求，除非确实是为了维护未成年人自身利益，是其人格健全发展所需，符合必要性原则。对此，也有法院意识到了这个问题。如有判决指出，涉案房屋系白某1(未成年人)单独所有，其合法权利在房屋未出售的情况下可以得到较为稳定的保护，但该房屋如果任由作为法定代理人的韩某出售，即使售价不过分低于市场价格，房屋变现所得资金也难以由白某1所占有控制，其基于该房屋的权利也无任何保障[1] 。该实务见解值得肯定。
第四，在判决中，有法院将“房屋交易价格是否明显低于市场价以致损害未成年人利益”的举证责任分配给未成年人，不具妥当性。根据诉讼法规则，举证责任的分配决定着诉讼风险的负担问题。因此，将举证责任分配给举证能力较强的一方，更有利于平衡当事人双方的利益。而在父母出卖未成年子女不动产引发的纠纷中，由于未成年人还不具备行为能力，属于法律特殊、优先保护的对象，其相对于房屋买卖合同的相对方而言，显然处于弱势的地位，交易相对方具有较强的举证能力，由交易相对方承担举证责任，能够更合理地分配诉讼的风险，以平衡当事人双方的利益，更具妥当性。而且，实体法上既然明确“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”，也就意味着父母在出卖未成年子女不动产时交易相对方负有审查的义务，否则难以实现对未成年人利益的有效保护。在诉讼中，如果法院不将“审查房屋出卖行为的目的是否系为维护未成年人利益”的举证责任分配给交易相对方的话，则实体法上确立的交易相对方之合理注意义务将无法在诉讼法上得到落实，显属不当。
2. 对“为维护未成年人利益”做扩大解释之检视
实务中，法官还会以父母经济状况的好坏关乎其对未成年子女的抚养能力为由，认为父母因做生意资金困难而出卖未成年子女之不动产，不宜就此认定损害了未成年子女的利益。如上述案例二中二审法院便持有该种见解。也有判决认为，范某作为被告(未成年人)的法定监护人，其“经济状况必然关乎对被告的抚养能力状态，即使出卖房屋，所得价款既可用于对被告的抚养亦可用于为被告另行购置房产，亦难以就此认定范某的行为损害了未成年人利益”[2] 。还有判决甚至认为，父母之企业经营状况的好坏关乎其对未成年子女的抚养能力状态，如因经营的企业资金困难而出卖未成年子女之房屋的话，也可以说是间接为了未成年子女的利益[3] 。
笔者认为，实务中法官将“父母因做生意资金困难而将未成年子女不动产出卖”的行为认定为“不损害未成年子女的利益”，或者将“父母因经营的企业资金困难而将未成年子女不动产出卖”的行为认定为“间接为了维护未成年子女利益”，是对“为维护未成年人利益”的扩大解释，不具妥当性，有检讨的必要。
第一，何为“为维护未成年人利益”涉及到法律的解释问题。从目的解释上考察，法律为防止法定代理权的滥用而设定禁令条款，是为了保护未成年人利益，以实现未成年人利益的最大化。而未成年人利益的保护是建立在未成年子女人格和财产独立的基础之上的，即“未成年人有其独立的个人利益”[4] 。故法律为未成年人设立法定代理人，其目的在于“保护并增进未成年人利益，使其参与私法自治”[1] ，以弥补未成年人行为能力之不足，促进其人格之健全发展。因此，如果将与未成年人个人利益相关联的 “家庭利益”，甚至于父母经营的企业利益均解释为“未成年人利益”的范畴，显然属于扩大解释。而该扩大解释却超越了“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”之规定的立法意旨，与“保护未成年人利益”的立法目的相悖，因而并不可取。
第二，如果允许将父母因做生意解决资金困难之需或者父母因经营企业解决资金困难之需，均解释为是“为维护未成年人利益”，那么父母所有为了“家庭利益”“经营的企业利益”而出卖未成年子女房屋的行为，其目的均可纳入“为维护未成年人利益”的范畴，将使得“为维护未成年人利益”条款实际上被架空。这样的一种扩大解释，不仅使得保护未成年人利益的立法目的落空，而且也使得“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”之规定成为一纸具文，导致“未成年人利益优先保护”的立法精神无法在司法实践中得到有效落实。因此，父母因做生意资金困难所需或者父母因经营的企业资金困难所需而出卖未成年子女不动产，不应认定为属于“为维护未成年人利益”的范畴。实务中，也有判决将父母因经营资金的需要而出卖未成年子女房屋的情形认定为“非为未成年人利益”[2] 。该种见解值得肯定。
第三，实务中有判决认为，父母将其出资购买登记于未成年子女名下之不动产出卖的行为不损害未成年人利益。如有判决在判断父母出卖未成年子女房屋是否损害其利益时认为，刘某(未成年人)名下的涉案房屋，系由其父母交纳的房款，只是以刘某的名义购买，故该房屋出卖行为不损害未成年人刘某的利益[3] 。还有判决进一步认为，涉案房产虽登记在上诉人赵某某名下，但“上诉人赵某某作为无收入来源的未成年学生，对涉案房产无资金投入，亦没有证据证明涉案房产系赵某某受赠所得”，故应认定为“家庭共有财产”[4] 。
对此有学者认为，不能因为房款来源于父母，就否认登记于未成年子女名下的房屋属于其所有，更不能由此得出父母将该房产出卖的行为不损害未成年人利益的结论[5] 。笔者对此意见表示赞同。有人之所以认为父母将其出资购买登记于未成年子女名下之不动产出卖的行为不损害未成年人利益，是建立在“将未成年人作为房屋的形式所有人，而父母才是房屋的实际所有人”的认识基础上，即父母仅是借未成年子女之名购买房屋，父母为实际所有权人。而父母既然是实际所有权人，其出卖房屋的行为自然也就不受“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”之规定的约束。但是这种认识却有欠妥当。因为依据物权的公示公信原则，不动产登记具有推定力，对于登记在未成年子女名下的房产应依登记簿推定其为权利人[6] 。故即便是“借名”，对交易相对方而言，仍以登记簿上记载之未成年子女为权利人，父母以法定代理人的身份出卖该房屋的行为仍然受“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”之规定的限制。同时，虽然登记之推定力只是对证明责任的分配[1] ，但是对于父母出资购买并登记于未成年子女名下之房产到底是“赠与”还是“借名”，取决于父母之内心真意，而父母之内心真意在实务上则实难查明。在此情况下，宜将父母出资购买登记于未成年子女名下之不动产推定为“赠与”而非“借名”更具妥当性。故父母出卖其出资购买登记于未成年子女名下的房产也不能规避“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”之规定的适用。因此，不能仅因未成年子女名下之房产的购买资金来源于父母，就得出父母出卖该房屋的行为不损害未成年人利益的结论。
3. 将协议载明“为未成年人而卖房”作为判断标准之检视
司法实务中，父母在出卖未成年子女之不动产协议中如载明“为解决未成年子女生活、教育、抚养、医疗等费用”，则法院认定为属于“为维护未成年人利益”。如上述案例三，一审法院便持有该种见解。还有判决以案涉房屋买卖协议明确载明“为未成年子女在其他地方买房”，从而认定“未损害未成年人利益”[2] 。
笔者认为，以房屋出卖协议中载明“为解决未成年子女生活、教育、抚养、医疗等费用”来认定属于 “为维护未成年人利益”或者以房屋出卖协议中载明“为未成年子女在其他地方买房”来认定“未损害未成年人利益”，均不具有妥当性。
第一，在协议书中载明“为未成年人利益”，从证据效力上看，与父母出具的“声明”或“承诺”的证明力是一样的。但是，法律之所以规定“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”，其目的在于防止父母滥用法定代理权。因此，该实体法的规定要在诉讼法上得到落实，就必须明确父母对出卖行为的目的是否系“为维护未成年人利益”负有举证责任，而交易相对方则对父母的行为目的是否属于“为维护未成年人利益”负有审查的义务。如果父母在出卖未成年子女房屋的协议书中载明“卖房的目的是为未成年人利益”就认定属于“为维护未成年人利益”的话，那么法律设定的防止父母滥用法定代理权的机制就可以被当事人轻而易举地规避，该机制就难以发挥应有的作用。这样不仅将导致法律保护未成年人利益的立法目的落空，而且还将引发父母与交易相对方恶意串通损害未成年人利益的可能。故该种认定不具妥当性。之所以不具妥当性，就本质而言，系“协议载明”不具有证明行为目的是否属于“为维护未成年人利益”的证明力。对此，最高人民法院对父母以未成年子女不动产设定抵押出具不损害未成年人利益之“声明”的证明力也持有相同的见解[3] 。
第二，父母“为未成年子女在其他地方买房”的行为，从目的角度看，还难以直接认定为属于“为维护未成年人利益”。因为仅凭“以旧房换新房”的行为本身无法直接判断行为的目的，要考察“以旧房换新房”的行为目的，还须进一步判断“换新房”是为了让未成年子女上更好的学校，还是为了改善其居住环境和条件。如果属于这两种情形，那么“以旧房换新房”的行为就可以认定为系“为维护未成年人利益”，如果不属于这两种情形，则“以旧房换新房”的行为就无法认定为属于“为维护未成年人利益”。因此，父母仅是“为未成年子女在其他地方买房”，还难以直接得出系“为维护未成年人利益”的结论。
(二)“为维护未成年人利益”判断基准的厘定
从司法实务来看，有判决将“为了给未成年人看病而出卖其房屋”[ “4] 为了未成年人出国上学而出卖其房屋”[ “1] 为改善未成年人居住的条件和环境而以旧房换新房”[ “2] 因支付不了与未成年人共有之安置房的购买款而出卖该房屋”[3] 等情形，认定为属于“为维护未成年人利益”，不违反“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”之规定。笔者认为，这些情形系为未成年子女人格健全发展所需，符合行为目的系“为维护未成年人利益”的要求，应予以肯定。
为有效保护未成年子女的利益，实现《民法典》第35条第1款有关“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”之规定的立法目的，确保“优先保护未成年人利益”的立法精神在司法实务中得到有效落实，防止司法的恣意和妄为，笔者认为，应通过司法解释的方式对父母将未成年子女不动产出卖之行为目的，即“为维护未成年人利益”做目的性限缩解释，进一步明确将其限于为维护未成年子女生活、医疗、教育等人格健全发展所需，为判断“为维护未成年人利益”提供具体的标准，以符合必要性原则。具体而言，父母将未成年子女不动产出卖之行为目的系“为维护未成年人利益”的情形包括：第一，为未成年子女筹措生活费;第二，为未成年子女筹措医疗费;第三，为未成年子女筹措教育费;第四，为改善未成年子女居住的条件和环境;第五，为改善未成年子女上学的条件和环境;第六，为改善未成年子女的医疗条件和环境;第七，为支付未成年子女因侵权而应承担的赔偿费用，但不得出卖未成年子女用于居住的房屋;第八，其他为未成年子女人格健全发展所需的情形，如因不能支付与未成年人共有之安置房的购买款而出卖该房屋。
此外，为确保“优先保护未成年人利益”的立法精神得到有效落实，在举证责任分配上应明确：父母出卖未成年子女不动产时，其对行为目的是否系“为维护未成年人利益”负有证明的责任，而交易相对方则对该房屋出卖之行为目的是否属于“为维护未成年人利益”负有审查的义务。唯有如此，才能在程序法上保障未成年人利益的有效实现。
三、父母非为维护未成年子女利益将其不动产出卖之行为应认定为无效
对于父母非为维护未成年子女利益将其不动产出卖的行为效力问题，由于立法上没有明确违反 “监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”之规定的法律后果，司法实务中主要有三种不同的裁判进路，对此有必要加以检讨，并在理论上予以厘清。
第一种裁判进路认为，父母出卖未成年子女不动产非为维护其利益，违反了《民法总则》第35条第1款之规定，根据《合同法》第52条第5项的规定，认定该房屋出卖行为无效。如上述案例四，一审法院便采取了该种裁判进路。还有判决认为，作为被告白某1(未成年人)的监护人韩某不是“为了白某1的教育、医疗、改善居住条件等利益”而出售其房屋的行为，违反了《民法通则》第18条第1款有关 “除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”之规定，根据《合同法》第52条第5项的规定，认定该房屋出卖行为无效[4] 。笔者认为，该种裁判进路基本上是正确的，但仍有可检讨之处。即该种裁判进路没有对父母将未成年子女不动产出卖之行为进行定性，说明了法官的裁判思路还没有完全厘清。
第二种裁判进路认为，基于《民法总则》第35条第1款之规定并非“效力性强制规范”，以及法律明确了监护人不履行监护职责或侵害被监护人合法权益时由其承担责任的内部救济方式，从而认为，即便父母将未成年子女房屋出卖的行为损害了其利益，也仅由父母承担责任，而非否认出卖行为的外部效力。因此，该房屋出卖行为有效。如上述案例四，二审法院便采取了该种裁判进路。也有判决仅根据《民法通则》第18条第2款的规定，认为即便“韩某代白某1(未成年人)签订买卖合同的行为损害了白某1的利益，法律也仅规定由监护人来承担相应责任，而非由此否定合同效力并由合同相对人承担责任”[1] 。有学者也持有该观点，认为基于父母与子女内部可适用“委托之规定对子女负损害赔偿责任”，为维护交易安全和第三人利益，应认定该房屋出卖行为有效[2] 。笔者认为，该种裁判进路和学者观点有欠妥当，实不可取。
1. 以“即便父母将未成年子女房屋出卖的行为损害了其利益，法律也仅规定由父母承担责任这一内部救济方式”为由，难以直接得出该房屋出卖行为有效的结论。因为父母将未成年子女不动产出卖的行为是否有效，取决于该房屋出卖行为是否符合法律行为的有效要件，而非法律规定了何种救济方式。而且，只有对法律行为的效力进行判定后，才有行为的责任和救济问题，而责任方式并非法律行为效力的判断要件。此外，该种裁判进路显然是倾向于交易安全的维护，但在立法和学界均确立了未成年人利益优先保护的价值理念的情况下，这样的价值判断欠缺妥当性。
2. 该种裁判进路将《民法总则》第35条第1款有关“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”之规范的性质识别为“非效力性强制规定”，即“管理性强制规定”。但该种认识是否准确，却有检讨的余地，具体理由将在下文予以说明。
第三种裁判进路认为，父母非为维护未成年子女利益将其不动产出卖的行为，属于无权代理行为，该出卖行为效力待定，未成年子女成年后如追认则使之有效，如不予追认则使之无效。如上述案例五，一、二审法院均采取了该种裁判进路。对此，学界有学者也持有该种观点，认为将“父母非为维护未成年子女利益将其不动产出卖的行为”定性为超越法定限制的无权代理行为，该出卖行为效力待定，子女成年后可通过追认使之生效[3] 。笔者认为该种裁判进路也不具妥当性，仍不可取。
1. 该种裁判进路之所以将父母非为维护未成年子女利益将其不动产出卖的行为定性为无权代理行为，是建立在对《民法总则》第35条第1款有关“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”之规定作为法定代理权的“限权规范”的认识基础上的，但将该规定的规范性质识别为“限权规范”，在认识上有检讨的余地，具体理由将在下文予以说明。
2. 将父母不利于未成年子女利益之不动产出卖行为定性为无权代理行为，从而得出房屋出卖行为效力待定，将会使得交易关系长期处于不稳定状态，对交易安全的危害较大。而且追认权在法律上有除斥期间的限制，在我国法律并无明确未成年人享有的追认权不受除斥期间之限制的情况下，如未成年子女成年后已经超过了法定的除斥期间的话，其享有的追认权在法律上存在行使障碍，由此可能导致保护未成年人利益的立法目的落空。
那么，对于父母非为维护未成年子女利益将其不动产出卖的行为效力认定，应该采取何种裁判进路才能正确适用法律，以有效保护未成年人的利益呢?笔者认为，应在准确定性父母非为维护未成年子女利益将其不动产出卖之行为性质的基础上，正确认识《民法典》第35条第1款有关“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”之规范的性质，才能找到正确的法律适用路径，以实现对未成年人利益的优先保护。
第一，基于法律对父母采取概括授权的方式，授予父母有权代理未成年子女实施各种法律行为，包括将其不动产出卖的行为，因此，从法定代理权行使的形式要件上判断，父母非为维护未成年子女利益将其不动产出卖的行为，属于法定代理人概括授权的权限范围，符合概括授权的形式要件，应将该代理行为定性为有权代理行为。至于代理行为的目的是否符合制度设立的目的，则是另一层面的问题。故无论代理行为的目的是否系“为维护未成年人利益”，均不影响代理行为从形式要件上属于有权代理的行为定性。
第二，法律规定的规范性质应以其规范意旨为判断标准[1] 。故对《民法典》第35条第1款有关“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”之规定，到底应识别为“效力性强制规范” 还是“管理性强制规范”或仅为“限权规范”，其判断标准在于该规定的规范意旨，即应通过探究该规定的“立法目的”加以判断。
首先，《民法典》第35条第1款有关“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产” 之规定的立法目的在于防止代理权的滥用，以实现对被监护人利益的最大化保护，而非仅仅是对父母的法定代理权限进行限制。如果将该规定理解为“限权规范”则难以实现立法目的，不具妥当性。
其次，如果某项法律禁令没有直接明确违反禁令的后果，那么在判断该规范对行为效力的影响时，关键在于考察其立法目的是否在于保护公共利益。如果违反该规定的行为继续有效，将损害公共利益，则应将该规定识别为“效力性强制规范”，从而认定违反该规定的行为无效。实务中，之所以有判决将该规定识别为“管理性强制规范”，其原因在于将违反该规定的行为后果解释为仅损害特定未成年人之个人利益，而非损害社会公共利益。但该解释却忽略了未成年人这一社会群体，从整体上看是属于特殊弱势群体，其自身因不具有行为能力而无法有效维护自己的合法权益。而儿童的健康成长又关乎国家的前途，保护未成年人这一特殊弱势群体的合法权益是家庭、社会、国家的共同责任。可见，将“未成年人利益的保护问题”解释为关系到社会公共利益的保护问题，而不是仅涉及特定未成年人之个人利益的保护问题，则更具正当性和合理性;仅将该规定识别为“管理性强制规定”难以实现立法目的，不具有妥当性。因此，应将该规定识别为“效力性强制规定”，对未成年子女利益采取私法上最强的方式予以保护，即违反该规定即彻底否定行为的效力，才能实现对未成年子女利益最大化保护的立法目的，以符合“子女最大利益原则”。
因此，父母非为维护未成年子女利益将其不动产出卖，就行为性质而言属于有权代理行为，但该行为因违反《民法典》第35条第1款这一“效力性强制规定”而无效，即，应采取“有权代理—违反效力性规定—行为无效”的裁判进路。
当然，在优先保护未成年人利益时，也应妥当平衡未成年人保护与交易安全的维护，在制度上做出安排，以实现交易安全危害最小化。具体而言，应通过司法解释的方式，进一步明确“为维护未成年人利益”的具体判断标准，以为交易相对方提供一个明确的风险预判机制。同时，在举证责任分配上，也应明确交易相对方对房屋出卖之行为目的是否属于“为维护未成年人利益”负有审查的义务，以便更好地保护未成年子女的权益。