福州市中心城区公园绿地可达性对房价的影响

　　摘要:文章基于遥感影像、网络爬取房价、城市路网等多源数据，采用网络分析法和 SPSS 相关性分析研究福州市中心城区住宅小区公园绿地可达性对小区房价的影响，结果表明：福州市城市居民居住点由市中心往外扩散，公园绿地可达性与房价呈显著相关，可达性越好，房价越高;不同类别的公园绿地与房价相关系数是不同的，专类公园> 综合公园>游园>带状公园>社区公园，专类公园可达性对房价影响最大，社区公园最小;此外不同行政区内的住宅小区公园绿地可达性也有所不同，台江区>鼓楼区>仓山区>晋安区。但从整体公园绿地看，福州市中心城区整体的住宅小区公园绿地可达性处于较高水平，公园绿地可达性好的住宅小区达到 95.39%，大于各类公园绿地相关系数绝对平均值。鉴于研究结果，文章提出增强城市道路的完善、增加游步道的建设，以及增强政府和房地产开发商的合作模式，共同推动城市公园绿地的开发建设和合理配置，形成双赢机制。

　　本文源自中国城市林业 发表时间：2021-02-22《中国城市林业》(双月刊)是中国林业科学研究院主办的综合性学术宣传刊物。以"传播城市林业信息，促进城市林业建设，服务生态城市发展"为办刊宗旨;以"促进城市林业学科发展，宣传我国城市林业政策法规，传递城市林业最新科技信息，普及城市生态环境建设科学知识，倡导城市生态文明消费"为办刊方针;以"提供国内外学术交流平台，宣传生态城市理念，为中央、省、地(市)决策管理服务等"为主要任务。

　　关键词：城市公园绿地，可达性，房价，ArcGIS，网络分析法

　　改革开放以来，随着国内城市化进程的快速发展，2018 年末城镇化率己超世界平均水平[1]。随着人们对居住区环境质量要求的提高，城市公共设施服务也受到了极大关注。城市公园绿地作为城市主要公共服务设施之一，为人们日常生活提供游憩、休闲等功能[2]，居住区与公园绿地的距离成为大众选购住房的影响因素之一。 可达性通常是指从某一给定区位到达活动地点所克服空间阻隔的相对难易程度，其相关指标有距离、时间、费用等[3]。公园绿地的可达性对城市居民生活质量有较大的影响。通过查阅国内外相关文献的研究可知，学者在公园绿地可达性的研究侧重于其所产生的社会效益[4] 、城市中各类绿地对人口的服务水平和公平正义[5] 、不同类型绿地的可达性[6-7]和真实情况下的绿地可达性测量[8]等方面;绿地可达性的计算方法主要有网络分析法、最小邻近法、缓冲区分析法、引力模型法和费用距离加权法[9]。不同方法的测算都具有差异：缓冲区分析法与最小邻近法忽略了行进过程中的障碍;引力模型法和费用距离加权法未考虑到达目的地的真实路径;而网络分析法将城市基础设施网络进行数字模型化，模拟实际的城市交通状况，一些学者研究认为基于道路的网络分析法较真实地反映了居民进入公园的过程，对公园可达性的分析较为准确客观[10-11]。目前国内对房价的影响研究多集中在教育、医疗、小区环境、商业中心等公共设施 [11-13]方面，而公园绿地可达性对房价影响的研究却较少。王松涛[14]采用最小邻近法测算公共设施可达性，研究得出重点高中、球类场馆、绿地公园等公共服务设施可达性越好, 则商品住房价格越高;杨俊[15]通过最小邻近值测算城市绿地可达性，分析得出城市绿地可达性对房价存在一定的影响;薛冰[16]基于 POI 大数据，也采用最小邻近法测算公园可达性，得出公园可达性对老工业区房价具有一定增值作用;但是以上研究在可达性测量方法上均有一定欠缺，且对不同类别公园绿地可达性对房价的影响研究暂属于空白。

　　因此，本研究网络爬取住宅小区数据、福州市城市公园绿地数据，采用网络分析法研究不同类别公园绿地可达性对住宅价格的影响，量化城市公园绿地交通可达性对居住区选择的影响，为未来城市居住区规划和提升城市居民福祉提供一定的参考。

　　1 研究方法与步骤

　　福州市三环内区域涵盖了仓山区、鼓楼区、晋安区和台江区，是福州市人口最密集、住宅小区建设数量最多、城市化水平最高的中心城区，也是公园以及交通路网等公共服务设施分布最密集的区域[17]，故选取福州市三环内为研究区域。

　　1.1 数据获取

　　研究数据主要包括研究范围内各大房价网 POI、公园绿地数据、城市道路网络数据，获取方式如下：1)爬取 2019 年 10 月安居客网站上福州市三环内的在售房屋的单价、小区名称、经纬度，对数据进行清洗校正。首先统计整理数据，剔除错误数据，对相同小区名称和经纬度的房价相加求平均数代表该小区房价;其次爬取 58 同城、赶集网、房天下同区域房价信息进行比对，对缺失数据进行补充;最后将数据导入 ArcGis10.5 中，结合高分辨率遥感影像和百度在线地图对数据进行空间校正，删除错误数据、补充缺失数据，共获得 716 个住宅小区样本。2)根据《城市绿地分类标准》(CJJT85-2017)，通过福州市园林局官网获取福州市 14 个综合公园、5 个社区公园、5 个游园、8 个专类公园和 7 个带状公园[18](其中带状公园由于形状、设计特点，单独归为一类进行分析)通过实地手持 GPS 对公园绿地实际出入口进行精准定位。3)通过 2019 年高清遥感影像并参考《福州市城市总体规划(2011—2020 年)》，将下载的遥感影像导入 ArcGIS10.5 中进行人工目译解译，获取道路信息，并将公园绿地位置导入进行数据补充。

　　1.2 建立数据库构建网络分析模型

　　根据 ArcGIS 网络分析模块的要求建立各类公园绿地和道路网络数据库，网络模块内中心、链、节点和阻力等数据信息的处理可反映城市绿地(中心)沿交通网络在某一阻力值下(时间、路程等)的影响范围。利用 ArcGIS 中“新建网络数据集”功能构建网络分析的空间阻力模型，建立服务区分析层，通过设置道路时间阻力值(道路长度/通行速度)生成事件点(住宅小区)沿道路网络到达时间阻力最低的设施点(公园)所得到的最短路径[19]。公园绿地数据库包括公园名称、面积、入口等要素，公园入口点构成网络的设施点。道路网络数据库包括道路线、道路名称、道路等级、通行速度和通行时间等要素，以道路中心线为基准建立道路网络线，以打断线的交叉点建立路口结点，模拟城市道路、十字路口阻力为通过道路网络所花费的时间。根据民意抽样调查设定居民的出行方式，福州市居民出行以步行交通方式为主，由于车行、公共交通出行方式所需数据较难获取，故设定出行交通方式为步行，速度 5km/h[20]。在道路结点处设置 0.5min 的红灯等待时间[21]。

　　1.3 计算住宅小区公园绿地可达性

　　基于 ArcGIS10.5 Notwork Analysis 中的最近设施点工具，以 716 个住宅小区样本点为事件点，分别以公园绿地、综合公园、社区公园、专类公园、带状公园、游园为设施点，生成从住宅小区出发到达任一公园所耗费时间阻力值最低的最短路径，最短路径耗费时间越少，该公园的可达性越好，故以网络分析法中的最短路径步行耗费时间作为公园绿地可达性量化指标。

　　1.4 住宅小区公园绿地可达性与房价相关性分析

　　利用 SPSS 软件，将研究区域内所有住宅小区到达各类公园绿地最短路径所花费步行时间分别与小区房价进行相关性分析，以清晰表达住宅小区的公园绿地可达性对房价的影响。

　　2 结果与分析

　　2.1 住宅价格空间分异

　　从图 1 可知，福州市住宅小区空间分布总体呈现中心密集，一环至三环小区分布逐渐稀疏的特征。样点分布最密集处位于鼓楼区西湖公园东侧。小区数量分布密度从高到低依次为鼓楼区、台江区、晋安区、仓山区。

　　福州市中心城区平均房价为 2.59 万元/m2，最小值为 1.00 万元/m2，最大值为 8.92 万元/m2，通过 ArcGIS 对住宅小区房价反距离权重法插值分析得到图 2。由图 2 可知，研究区内住宅小区房价主要分布在 1.80～2.80 万元/m2，其次位于 2.80～3.60 万元/m2，房价位于 1.80～3.60 万元/m2的占据研究区面积 50%以上;总体房价分布特征为由中心往外减弱，中心集中在鼓楼区，这与鼓楼区作为福州市经济最发达、人口密度最大、基础配套设施最完善的行政区有关;小区价格峰值则位于鼓楼区津泰街区，小区住宅价格达到 8.92 万元/m2。

　　2.2 公园绿地可达性分析

　　利用 ArcGIS 的网络分析模块，将所有公园绿地出入口作为设施点，所有住宅小区点作为事件点，在 6 种情况下各生成 716 条最短路径(图 3)。在对应公园绿地类别下，将所有的最短路径所花费时间进行相等间隔等级划分，对住宅小区的公园绿地可达性分为很好、好、一般、差、很差 5 个等级。

　　由图 3 可知，住宅小区的各类公园绿地可达性等级总体一致，都为中心高、四周低，与图 2 房价分布特征基本相同。但各类公园绿地可达性“很好”等级的住宅小区具体的分布位置又有所不同，其中综合公园可达性“很好” 等级的住宅小区集中分布在鼓楼区及台江区与晋安区交界处;社区公园可达性“很好”等级住宅小区集中分布在台江区;专类公园可达性“很好”等级的住宅集中分布在鼓楼区;带状公园可达性“很好”等级住宅小区集中分布在台江区及与鼓楼区交界处;游园可达性“很好”等级住宅小区集中分布在台江区。而住宅小区的公园绿地可达性“很好”等级相对更合理的各区都有分布，可见，福州市中心城区各类公园绿地分布较不平衡，但是如果不考虑公园绿地类别，单纯从公园绿地整体分布来看，福州市公园绿地的分布又是较为均衡的。从表 1 可知，住宅小区到达专类公园的可达性最好，住宅小区达到 77.65%;第二是综合公园，住宅小区达到 67.88%，接下来依次为带状公园和社区公园;游园绿地最低，主要是由于研究区内游园数量过少，仅为 3 个。而从公园绿地整体看，公园绿地可达性好的住宅小区达到 95.39%，可以看出福州市整体住宅小区的公园绿地可达性较好。

　　从行政区看，住宅小区的公园绿地可达性最好的区域为台江区，等级“好”及以上的占比在各类公园绿地中都较大，该区域到达各类公园绿地都较为方便;其次为鼓楼区;这是由于台江区、鼓楼区开发较早，基础设施建设较为完善，人口较为集中。而仓山区和晋安区建设较为滞后，城市公园绿地建设仍需加强规划。

　　2.3 绿地可达性对房价的影响

　　最短路径花费时间越少，即代表住宅小区的公园绿地可达性越高。将住宅小区房价与对应到达公园最短路径步行花费时间导入 SPSS 中进行双变量相关性分析，分析结果如表2所示：不同类型的公园绿地对福州市中心城区的房价影响为专类公园>综合公园>游园>带状公园>社区公园。专类公园可达性与住宅小区房价相关性最高，即步行到达时间越短，住宅小区房价越高。福州市中心城区 8 个专类公园与西禅古寺、 乌山历史风景区、于山风景区等均为福州市著名的历史文化景区，能代表福州形象，且都免费开放，居民趋于选择景色和文化底蕴均较好的绿地。相关性次之的为综合公园 ，福州市中心城区综合公园数量最多、服务最广，并且综合公园绿地面积大、内容丰富,适合开展各类户外活动，具有完善的游憩和配套管理服务设施等优点[21-22]，加之福州近年来对绿道(如福道)串联综合公园的建设让更多的公园服务于城市居民的日常生活，从而对房价产生了较为明显的影响。游园、社区公园对房价也有一定的影响，但相关性系数绝对值较低，这是因为其数量少、规模小，未能形成较大的服务影响面。社区公园在鼓楼区仅分布 2 个，其余都分布在三环线，同样导致相关性较低。带状公园的可达性与住宅价格相关性最低，这是由于福州市带状公园建设相对滞后，功能单一、品质较低，且位置多局限于水体旁，住宅小区相对较少。因此，带状公园需加强建设。

　　3 结论与建议

　　本文以福州市中心城区为研究对象，利用 ArcGIS 与 SPSS 对福州市中心城区住宅小区可达性与房价的相关性进行研究，得到以下结论：1)福州市中心城区的住宅小区从一环至三环分布密度逐渐降低。2)福州市中心城区住宅小区房价呈现中心高、四周低的特征。3)福州市中心城区绿地可达性最好的为专类公园，游园最差;研究区内 4 个行政区中公园绿地、综合公园、专类公园，带状公园和游园可达性皆最好的住宅小区都位于鼓楼区，福州市中心城区整体的住宅小区公园绿地可达性处于较好水平。4)到达公园绿地步行时间与房价为显著性相关，住宅小区到达公园绿地时间越短，住宅小区的房价则越高。5)专类公园对房价的影响最大，综合公园次之，社区公园相关性最差，社区公园和游园由于地理位置和数量原因导致相关性较低，带状公园则因为地理位置局限性，所能承载内容有限，多以游步道为主要内容，导致品质相对较低。

　　根据以上结论，对福州未来的城市规划与房地产开放提出几点建议：1)房地产开发商与政府应有效提高沟通与合作，为城市化公园绿地建设形成合理的双赢建设模式，提升公园绿地可达性和品质，为小区居民提供合理的公园绿地供给，提升周边小区的可达性等级。2)增强城市道路的完善，增加游步道的建设，减短绿地与住宅小区的距离。3)综合公园建设方面，需加强仓山区的规划，增加高盖山公园南边的公园入口，提升周边住宅小区可达性;社区公园建设方面，鼓楼区、仓山区、晋安区外围都需要增加社区公园数量;游园则需在中心城区北部合理增加。

　　本文基于 ArcGIS 最短路径，为度量住宅小区的公园绿地可达性对房价的影响提供了行之有效的途径，为房地产开发和建设生态宜居城市提供了一定的参考建议。但是未考虑到车行、公共交通方式和不同质量的公园绿地可达性对房价的影响，且只局限于公园绿地可达性，未综合考虑公共设施以及小区自身品质指标等其他综合因素，而这也是未来研究工作需完善的方向。