摘要： 从1949年至今,我国城镇保障性住房的得到了迅速的发展，大致经历了以下四个阶段:福利分房制度阶段(1949～1978年),住宅私有化与福利分房制度并存阶段(1978～1998年),取消福利分房,住房保障收缩阶段(1998～2007年),其中1998年至2007年又可以划分为两个阶段,以及住房保障政策调整阶段(2007年至今)。
关键词：保障性住房,发展,措施
一 国内形势 ：常州保障住房的实施及发展状况
目前常州保障住房建设规模大、任务重：自2000年至今，建设经济适用住房项目8个，总建筑面积130.75万㎡，总套数10522套;廉租住房、公共租赁住房集中建设项目6个，总建筑面积41.66万㎡，总套数6690套;收购廉租住房、公共租赁住房房源3173套，面积190855㎡。
常州地区已审定建筑方案或在建、竣工的保障性住房有瑞馨雅居、新凌雅苑、金润家园、青韵雅苑、新都市家园、蓝天新苑、陈渡新苑、体育花园、飞龙新苑、景秀世家、丽华机械厂地块、教育局丽华三村地块等18个项目，目前已经竣工的项目有金泽家园、陈渡新苑、体育花园、蓝天花园一期、景秀世家凯旋城南侧地块项目、丽华机械厂地块、教育局丽华三村地块等。工期和质量要求高，均已经保质保量完成了保障房建设和管理的任务，进一步完善符合我国国情的住房保障体系，不仅是政府的责任，也需要动员社会各界集思广益、群策群力。
近几年我市如今一谈到保障房必将谈到一个词——“双轨时代”。目前开发企业积极参与保障性住房的开发建设，一些房地产项目在实施前与政府签订协议，在新建的房地产项目中划出部分住宅楼作为保障性住房，由开发企业代建，建成后交给政府用于安置，履行社会责任，为推进我市保障房建设作出了贡献。目前我市已收购廉租住房、公共租赁住房房源3173套，面积19万平方米譬如：金梅花园、绿地世纪城、九洲花园、金玉苑、金梅花园、甘林小区等。
从最早由政府分房改革后进入商品房时代，现在政府意识到住房制度光靠商品房是不够的，也就是双轨制。据我了解常州“十一五”期间保障性住房建设总体来看大概是不到一万套，而我们在“十二五”提出要建设 20.8万套，目前我市2012年已经完成了1.47万套。这一数据的信息表明：由政府主导的保障房将进入商品房“一家独大”的住宅市场，我国房地产市场供应结构也即将因此发生剧变，会进入一个全新的“商品房+保障房”的双轨时代。
从2012年我们所了解到的常州市房地产的销售情况大概是1万套左右。也就是说如果按照这样的数据的话，我们今年保障性住房的建设力度应该是大于商品房。所以我觉得现在确实政府加大了保障房的建设，同时从市场上也要加大商品房的建设。我想这个“双轨制”将是“十二五”未来房地产发展中一个长期存在的问题，而且我个人认为这也将是未来长期的一个趋势，也就是说解决中国城市居民住房一方面靠政府保障房，同时也靠商品房，我个人的理解是这是一个长期化的趋势。
二 国际形势 ：美国 新加坡 住房保障项目的实施情况
新加坡保障性住房的成功之处在于政府有明确的覆盖人群目标、整套法规及完善的管理体系、完善的公积金制度及金融按揭制度。
“新加坡保障性住房由组屋和少量廉租房构成，目前主要针对月总收入不超过8000元的家庭。组屋最高时期覆盖了85%的新加坡人口，目前也覆盖了80%的新加坡人口，这些人群是新加坡长治久安的基石。同时，从准入到申请，从选址、立项、预售到日常管理、维护，从首次购买时政府的财政补贴、申请免税到二次购买组屋政府的抽成，从政府专门机构的贴心服务到对弄虚作假的严惩等，新加坡都有一整套严密的法律、法规进行约束和保证。此外，完善的公积金制度及金融按揭制度，加上首次购买组屋时政府提供的3万元补贴，使新加坡人购买30万元左右组屋比较轻松。”
由于组屋的建设成本能够全覆盖，并且是在有75%的人愿意购买的情况下才开工，开工就开始预售，因此新加坡政府保障性住房建设的资金压力较小，并且良好的资金流使得组屋
能够持续滚动发展。
三 针对常州保障性住房的发展现状应采取改进措施
目前中国的经济适用房5年后可以申请给任何人，这是最大的错误，“新加坡符合保障条件的人，一生可以购买两次政府组屋，但只能拥有一套。申请时，只能在适合被保障的人中流转，不能给不符合条件的人。这一政策使得新加坡二手组屋售价约相当于商品房价的50%-60%，一手组屋售价约相当于商品房价的30%-40%，既能平抑房价又大大减轻了政府的工作量。同时，新加坡政府还通过物业管理优惠等政策，鼓励购买小套型，惠及低收入者。”
常州针对目前保障性住房存在的问题，应尽快明确保障房发展整体规划目标，确定保障房覆盖对象，保持保障房政策连贯性及发展目标的渐进性;明确保障房受益对象，完善购买资格审查和加大违规惩罚力度。
常州作为常三角中心地带的一线城市，近十年来在住房保障项目调控方面，我市市政府已经采取了有效措施,譬如：1保证通过提供小户型、齐功能、质量可靠的保障房和加快推进棚户区改造，保障中低收入住房困难家庭的基本住房需求，并为符合条件的新就业职工和外来务工人员提供稳定居所;2 公正程序。准入、审核、轮候、分配、退出等方面的程序要严格规范，对保障房申请人、入住者的收入、住房、财产等情况全面审核、动态监测，使所有符合条件者都能公平公正地参加申请、轮候和逐步获得保障房;3公开过程。要坚持阳光操作，接受群众、社会和媒体全方位监督，做到全过程公开;
我认为当前推进保障性安居工程建设，健全住房保障制度应该注意做好以下几个方面工作：
1 要探索完善保障房分配和质量管理的长效机制。对保障性住房分配和质量管理应开展全面自查和实地督查，要通过自查和重点督查查找问题、总结经验、扶正祛邪。坚决查处骗购骗租、变相福利分房、以次充好、质量监管不到位、失职渎职等问题，让违法违规者付出高代价;2 应要继续采取有效措施，增加普通商品住房供应。要继续坚持搞好房地产市场调控，巩固调控成果;3进一步健全符合国情的住房保障体系。现在保障性住房种类太多，廉租房、公共租赁房、经济适用房、改造房、限价房等等，如何确定符合我国国情的保障方式，合理确定保障范围和保障标准，降低使用成本，提高保障的使用率，建立可持续的、符合我们国家国情的住房保障体系;4 -要拓宽融资渠道，除了依靠中央财政下达的补助资金和各级的配套资金以外，要通过金融创新多方面搭建融资平台，多渠道筹措资金，用好信贷、财税支持政策，确保资金投入;5 要完善准入、退出和运行管理机制，要完善住房保障申请、审核、公示制度，实施部门联动，加大对骗租骗住的查处，加大对保障性住房使用的动态监管，严格退出机制;6 要抓好规划、设计和质量管理。要充分考虑居民就业、就医、就学和出行等需要，科学合理规划布局完善配套设施，同时要优化户型设计，坚持户型好、功能全、质量安全可靠，要严把质量关，把保障房建成百姓的安心房、放心房、安居房。7 是要抓住机遇，推进住宅产业化。我国保障性住房有政府主导建设，具有建设规模大、同质、同类等特点，应利用保障房大规模建设的时机，大力推进住宅标准化、部件生产工厂化、土建装修一体化，同时全面推广应用节能环保等材料设备，确保施工安全和性能。8 是要加快立法，加快基本住房保障法的立法工作，为住房保障的长期化、制度化提供法制保障。
参考文献：
1 保障性住房政策的发展<中国建设信息>2012年第03期;
2 保障性住房可借鉴新加坡模式《中华工商时报》 陈明
3 -------李克强：《让保障房违规者付出高代价》