摘要：房地产微利时代的到来，节省成本，给利润腾出上升空间具有重要的意义。其中减少为停车配建而造地下室的建安成本对开发住宅项目的控制成本具有更加重要的意义。如何在满足国家相关规范的前提下，有效地提高地下车库的停车率，合理地控制建筑成本，在车库本身的价值贡献有限的情况下，合理降低车库成本，将是提升项目利润贡献的重要手段。作者根据自己多年的设计经验，和甲方及同行的探讨以及对一些实例的观察和思考，对地下车库的设计和优化，提出了一些自己的见解，列举一些有利于车库设计优化、降低车库成本的共性方法。
关键词：地下车库，设计优化，建安成本，车位面积，停车方式，车位配比，车库层高
1 前言
目前在佛山、顺德各项目建设情况看，车库建设规模达到项目总规模的20-25%，车库建造成本占项目总建造成本的20%左右。在车库本身的价值贡献有限的情况下，合理降低车库成本，将是提升项目利润贡献的重要手段。
本研究旨在通过对目前已设计完成的佛山，顺德几个项目中车库设计、建设状况的回顾、总结，以及对一些实例的观察和思考，找出一些有利于车库优化设计、降低车库成本的共性方法，从而在满足国家相关规范的前提下提高甲方项目利润率的目的。
本文主要从主要在车位面积优化， 车位配比优化， 车库层高优化这三个方面的研究进行阐述。
2车位面积优化
2.1目前关于车位大小的政策规定
n 设计规范中，对微车位有明确的尺寸规定;
n 在佛山、顺德，无对小车、微车比例的明确规定。经与规划局沟通，答复是可做微车位，但不宜太多。实际操作是20%--30%。 按规范要求，每一个微车可以折算车0.7个普通车位，每一个子母车位(注：所谓子母车位一般指的是可以停放两辆汽车但按照一个车位出售或核发一个权利证书的车位，不过只可以前后停放，子母车位其实是一种销售用语，跟现行的法律法规没有太大的关系，一般情况下分为平面式车位和机械式车位两种情形。)可以折算成1.5个普通车位。
n 附表为常见两厢车尺寸表
n 国家信息中心统计，排量在1.6以下的符合微车比例的轿车在基本型乘用车中的销售比例已经占到40% 。在未来，这个比例还将扩大。数据充分说明：“小车当道”即将来临 ，增加微型车位是符合目前使用要求的。
2.2车位布置优化
小型车 + 微型车的组合——利用好各种柱网和边角空间。
可以适应多种柱网尺寸，详见附图：
车位设计控制尺寸：
垂直停车：2400x5300(小)，2200x4500(微)
平行停车： 2400x6000(小)，2200x5500(微)
小型车单车位面积约35-38m2个，最经济柱网为7.8x8.1米;
微型车面积约25-28m2个，最经济柱网为7.2x7.3米。(注：柱大小按600x600计)
微型车位排列图
普通车位排列图
子母车位面积约50-60m2个，最经济柱网为7.8x8.1米; 详见下图：
n 按目前佛山、顺德的规划管理条例：住宅每100平米一般配车位1~1.2个，公建每100平米一般配车位0.8~1个，以部分10%左右的地上停车做补充(注：佛山、顺德规范解释为露天停车位不宜大于10%)，地下停车数量是非常多的，如单车位以35平米计，车库面积将占到总面积的20-25%。也就是说，车库建造成本将占总建造成本的25%左右。
n 微车位的综合单车位面积约为25平/个，如将车库总车位的30%变为小车位，车库面积将减少10%，车库减少成本将占到总建造成本的2-3%。
n 据粗算，以一个普通住宅项目为例，假设所得税率25%，在有土地增值税的情况下，每减少1元建造成本可以增加约0.46元的净利润;如无土地增值税，則每减少1元建造成本可增加约0.75元的净利润。
2.3 结论：居住小区地下车库(非别墅住宅集中车库、商业及小户型公寓车库)配比20%-40%的微型车位及子母车位能减少小区车库面积，提高项目的利润率。
3车位配比优化
3.1一个小区应该配置多少车位?虽然合适的车位配比，有助于提升小区品质，但从收益角度讲:
n 车位价格和成本基本打平，多做车位将冲淡销售利润率;
n 车位往往在交房后才销售，这将降低内部收益率。
n 关于车位配比，政府有规定，但不假思索就按规定配，有问题。
问题如下：
高端业态(别墅、洋房) --- 不够(户均2辆车，甚至更多)
低端业态(小户型) --- 多了(大多使用公共交通)
商业 + Soho --- 需综合平衡(商业少了，soho多了)
车位数和等级应向商业倾斜，同时减少SOHO区车位数和等级(用于商业的车位常常爆满)。
n 项目车位的配置标准，是与客户需求匹配的。市场良好时，客群等级高，高配置可获得高溢价。市场疲软时，客群等级降低，其需求也降低。过高的配置，将成为项目的负担，带来销售和收益的压力。
3.2 结论：我们应综合利用各业态的车位配比，既满足实际需求，也满足政府规定。综合性项目，应根据不同业态对车位需求，在一开始平面方案设计中合理分布车位数和车位等级，在后期建设过程中随时回顾项目待建车库是否符合预期市场需求，不符合则需适当调整。
4车库层高优化
4.1 影响车库层高的4个因素：
n 柱网：跨度直接影响梁高。
n 顶板荷载：覆土厚度与其直接相关，是影响梁高的主要因素之一。
n 机械通风设备：风管、风机会占到400~1000的空间。
n 管线布局：管线交叉点、管线重叠点，影响局部净高。
4.2车库层高优化：
4.2.1合理的柱网跨度：包括有效控制梁高和柱网跨度直接影响梁高。
4.2.2顶板覆土深度控制：可有效降低梁高;大幅降低结构含钢量;直接减少顶板侧壁防水面积。
n 覆土厚度对绿地率计算的影响：种植土层深度指种植土的实际深度，不包括架空平台屋顶板、防水层和排水层构造厚度，其中防水层和排水层总厚度一般按30厘米计算。具体按以下办法折算冲抵： 1.种植土层深度大于1.5米的，按实际植物种植面积的100%冲抵集中绿化面积;2.种植土层深度大于1.0米、小于1.5米的，按实际植物种植面积的60%冲抵集中绿化面积;3.种植土层深度大于0.4米、小于1.0米的，按实际植物种植面积的20%冲抵集中绿化面积。
n 不同覆土厚度对 单层车库 结构成本的影响
n 覆土1米与覆土1.5米比较，钢含量节省20%，约16kg/m2，每平米土建造价减少80-100元。
n 层高每降低100mm，每平米土建造价减少10-15元。
4.2.2车库管线综合：可有效降低设备层高度200mm左右;使车库管线整洁、富有逻辑美;避免混乱交叉导致净高不够，如下图。管线综合：可有效降低设备层高度。
4.2.3车库自然通风排烟：可有效降低高度400mm左右;减少设备安装成本、运营成本。自然通风不做机械排风排烟系统：
n 至少节约400左右层高，结构成本减少30~40元/平米，约占车库土建成本2.5%;
n 节省机械排风排烟系统，设备成本减少约12元/平米，约占车库土建成本0.8%;且节约了后期设备运行维护费用;
n 减小住宅地下室和地下车库之间的高差，优化室内空间。
4.2.4通过以上措施，我在顺德容桂镇金域花园项目初步设计中曾做过一个比较：原方案为覆土为1500mm，机械通风，不做管线综合正常车库层高为3700mm，净高为2200mm+管线900~1000mm+梁1000~1200mm;经优化后覆土为600~900mm，自然通风，做管线综合;调整后层高3100mm,净高2200+管线200+梁700mm。大大降低了地下室车库层高，减少了成本造价，这也创造了甲方地下室车库预算造价的新低，得到了甲方的好评。
4.3 结论：1，覆土层结构高差，在满足绿地率计算规则的前提下，最佳厚度为1.0~1.2米,2，别墅集中车库，应尽量合理布置排烟井(口)，实现自然排烟通风,3，车库必须做管线综合，避免出现最不利点。